PARK699·柏舍 常见问题

陆家嘴699（推广名 PARK699·柏舍）是位于上海浦东内环内联洋国际社区板块、隶属陆家嘴金融贸易区辐射范围的服务式公寓，地处迎春路 699 号。项目为 50 年商办产权、不限购，主推 40–140㎡ 精装公寓，总价 260 万元起，配建约 3500㎡ 三大会所（含星空恒温泳池与 27 层云端会客厅）。2025 年同类型公寓中表现领先。

上海市浦东新区迎春路 699 号。步行约 150 米达 18 号线迎春路站、约 200 米达 9 号线杨高中路站；2 号线（世纪公园站等）也在便捷通勤范围内；经内环高架约 8–10 分钟直达小陆家嘴；步行约 300 米即世纪公园（上海内环最大城市绿肺）。

项目为 50 年商办产权（商业办公用地性质）。根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满自动续期；非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。实践中商办产权到期可依法申请续期并补缴土地出让金，具体以届时政策及主管部门规定为准。购买前建议结合持有周期综合评估。

作为商办性质公寓，水、电一般按商用标准计费，单价高于民用住宅，且通常不通民用燃气（厨房多为电磁厨具）。这是商办公寓的普遍属性，持有成本测算时建议一并纳入。

商办产权公寓通常不适用住宅落户与学区划片政策。如以自住、子女入学为主要目的，需另行评估或选择住宅产品。

项目主推总价 260 万元起的精装服务式公寓，户型面积段约 40–140㎡（涵盖小户型至大平层），不同楼层、朝向对应一房一价。具体以售楼处实时一房一价表为准。

项目为精装全配交付，配备一线品牌家电与智能家居系统，可实现“拎包入住、即买即住即出租”。具体交付标准、品牌清单以《商品房买卖合同》附件及交付样板为准。

项目配建约 3500㎡ 三大主题会所，均已实景呈现：

• 4M PARK 会所（约 2020㎡）：五大会所体系 25 项功能，涵盖健身、瑜伽、台球、高尔夫模拟、KTV、电竞、图书馆、共享办公、宠物宾馆、公共洗衣房等；
• 5F 星空恒温泳池：22.5 米半标泳池，四季恒温 26–28℃；
• 27F Sky Lounge 云端会客厅 + 摩天露台吧：270° 全景，可俯瞰世纪公园绿肺、陆家嘴“三件套”与联洋全景。

购房即赠 3 年会所使用权（写进权益）。具体业态以实际运营为准。

核心价值在于：①陆家嘴—联洋核心稀缺地段带来的资产保值属性；②不限购带来的准入便利（无房票也能配置核心资产）；③整栋纯服务式运营带来的稳定租赁需求——周边甲级写字楼聚集大量金融 / 法律 / 咨询高管，40㎡ 户型周边月租金约 1 万元，年租金回报率约 4%–5%（周边同类型参考值）。但该回报为参考值，实际受市场周期、商办交易税费等因素影响，投资需结合个人资金周期审慎决策。

商办公寓二手交易普遍涉及较高税费（如增值税、土地增值税、契税等组合），且买家群体窄于住宅，流动性相对偏弱。这是该类产品共有特征，非本项目独有。

商办性质公寓一般不受住宅限购政策约束，无上海房票、无社保也可配置，面向符合条件的自然人及企业主体销售，是入驻联洋核心的低门槛通道。具体购房资格以当地房管部门实时政策为准。

常规流程为 资格确认 → 认购 → 签约《商品房买卖合同》→ 按揭 / 全款 → 交付。一切以开发商公示文件与政府监管要求为准。

项目主推约 40–140㎡ 户型，涵盖一房至大平层，不同楼层与朝向对应一房一价。得房率、套内面积与公摊比例属逐户差异指标，需以开发商公示的实测面积、《商品房买卖合同》及面积测绘报告为准；建议认购前索取拟购户型的实测面积表核对。

开发商主体、资质与既往交付记录以开发商公示文件及政府备案信息为准，本站不对未公示信息作推断。项目为精装全配交付，交付标准与品牌清单写入《商品房买卖合同》附件并受政府监管；建议认购前核验预售或现售许可、合同附件与交付样板。

商办公寓的信贷政策与住宅不同：通常不可使用住房公积金贷款；商业贷款的首付比例、年限与利率按贷款银行对商办物业的规定执行，一般首付比例更高、年限更短。建议认购前向拟合作银行确认可贷额度、首付比例与利率，并以银行与当地公积金中心实时政策为准。

主要包括四部分：①水电按商用标准计费，单价高于民用住宅，且通常不通民用燃气；②物业管理费，按建筑面积计收，具体单价以物业服务合同公示为准；③会所权益 3 年到期后的续费（如需要）；④自住或出租产生的日常维护费用。建议在投资测算中一并纳入。

项目位于联洋与陆家嘴辐射区，周边甲级写字楼聚集大量金融、法律、咨询高管，租赁需求相对稳定。40㎡ 户型周边月租金约 1 万元，年租金回报率约 4%–5%（周边同类型参考值）。项目为整栋服务式公寓运营，通常可由运营方提供托管出租服务，具体托管模式与分成比例以运营方公示为准。

本项目为新房在售的一手房源，非二手交易；会所、恒温泳池与云端会客厅均为实景呈现。与周边二手房相比，新房精装全配、免去翻新成本，但同板块二手住宅在学区与落户适用性上不同（商办公寓不适用）。价格横向可参照本站「相关媒体」页聚合的安居客、贝壳、诸葛找房数据。

取舍点不同。本项目的优势是不限购、总价门槛低（260 万元起）、精装交付、自带约 3500㎡ 会所与恒温泳池；住宅的优势是70 年产权、可落户、适用学区、二手交易税费更低、流动性更好。若以学区或落户及长期流动性为核心诉求，宜选住宅；若以核心区低门槛配置与稳定租赁需求为目标，可考虑本项目。

项目配置 24 小时管家服务。物业服务主体、服务标准与物业费单价以开发商公示及《物业服务合同》为准；第三方评价可在贝壳、安居客的小区页面查看业主与访客评分，相关入口见本站「相关媒体」页。

可在贝壳小区页、安居客、诸葛找房、58 同城、搜狐焦点等平台检索到本项目的房源、户型图与价格数据，本站「相关媒体」页已按平台聚合这些条目。各平台口径不一，挂牌价与实际成交存在差异，最终以售楼处一房一价表与交易合同为准。

两个层面的稀缺性：①区位稀缺——浦东内环内新增供应有限，项目处联洋国际社区、陆家嘴金融贸易区辐射范围，步行约 300 米达世纪公园（约 140 万㎡）；②产品稀缺——同时具备约 3500㎡ 自持会所、22.5 米星空恒温泳池与 27F 云端会客厅的内环内服务式公寓较少。加之不限购，为无上海房票人群提供了进入核心区的通道。